Tips om geld te besparen bij de overdrachtsbelasting

VLAARDINGEN - Overdrachtsbelasting is een belasting die wordt geheven ter zake van verkrijgingen van in Nederland gelegen onroerende zaken of van rechten waaraan deze zijn onderworpen. Je betaalt overdrachtsbelasting als je eigenaar wordt van:

• een onroerende zaak, bijvoorbeeld een woning, bedrijfspand of stuk grond;
• rechten op onroerende zaken, zoals een opstalrecht. of erfpachtrecht;
• aandelen in een nv of bv waarvan de bezittingen voor het grootste deel uit onroerende zaken bestaan. Wij noemen dit een artikel 4 lichaam;
• een lidmaatschapsrecht van een (coöperatieve) flatvereniging.

Vrijstelling
Als je overdrachtsbelasting moet betalen, kun je daar soms een vrijstelling voor krijgen. Maes notarissen helpt je daar graag bij. Die vrijstelling kun je onder bepaalde voorwaarden krijgen, als:

• je zowel overdrachts- als omzetbelasting moet betalen;
• onroerend goed tussen samenwoners wordt verdeeld;
• je een landgoed koopt;
• er sprake is van bedrijfsoverdracht aan familieleden (van ouders aan kinderen, van grootouders aan kleinkinderen en van broers of zussen aan elkaar);
• er sprake is van inbreng in een maatschap, vennootschap onder firma of commanditaire vennootschap;
• er sprake is van omzetting van een onderneming in een nv of bv;
• een rechtspersoon fuseert, splitst of binnen een concern reorganiseert;
• je landbouwgrond (bijvoorbeeld grond voor akkerbouw, veeteelt of wat we veel in het Westland zien, tuinbouw) of natuurgrond (zoals bosgronden en natuurgebieden) koopt;
• landerijen worden heringericht (ruilverkaveling);
• er sprake is van stedelijke herstructurering.

Hoe betaal je overdrachtsbelasting
Hoe je overdrachtsbelasting betaalt, hangt af van de manier waarop je eigenaar bent geworden:

• je hebt een notariële akte laten opmaken bij de notaris en die laat de akte inschrijven bij het Kadaster. Je bent dan juridisch eigenaar geworden;
• je hebt een notariële akte laten opmaken bij de notaris, maar die akte wordt niet ingeschreven bij het Kadaster. Je bent dan economisch eigenaar geworden;
• je hebt geen notariële akte laten opmaken. Je bent dan economisch eigenaar geworden;
• je hebt een notariële akte laten opmaken. 

Als er een notariële akte door ons is opgemaakt, hoef je niets te doen. Wij doen dan voor jou digitaal aangifte, incasseren en betalen ook namens jou de overdrachtsbelasting. Wij zijn daar zelfs aansprakelijk voor. Wij geven dan aan de Belastingdienst door:

• of je overdrachtsbelasting moet betalen en, zo ja, hoeveel;
• of je recht hebt op 1 of meer vrijstellingen van overdrachtsbelasting.

Tarief overdrachtsbelasting
Het tarief van de overdrachtsbelasting is:

• 2% voor woningen en bijbehorende aanhorigheden, zoals een garage, schuur of tuinhuis;
• 6% voor alle andere onroerende zaken, zoals bedrijfspanden.

Overdrachtsbelasting per 1 januari 2021
In het Belastingplan 2021 is een wetsvoorstel opgenomen (de Wet differentiatie overdrachtsbelasting). In het wetsvoorstel zijn ondermeer de volgende wijzigingen opgenomen:

• wijziging van het algemeen tarief van 6% naar 8%;
• het 2%-tarief is nog maar beperkt toepasbaar bij woningen; en
• er komt een vrijstelling overdrachtsbelasting voor (jonge) starters.

Algemeen tarief verhoogd naar 8%
Het algemene tarief wordt verhoogd van 6% naar 8%. Onder het tarief van 8% gaan óók vallen:

• de verkrijging van een woning door een niet-natuurlijk persoon; en
• de verkrijging van een woning door een natuurlijk persoon die de woning niet als hoofdverblijf gaat gebruik, dus als belegging. 

Wanneer geldt het tarief van 2%
Na de wijziging is het tarief van 2% alleen van toepassing als:

• er sprake is van een woning; en
• de woning wordt verkregen door een natuurlijk persoon; en
• de verkrijger de woning als hoofdverblijf gaat gebruiken; en
• de verkrijger schriftelijk verklaart dat hij de woning als hoofdverblijf gaat gebruiken.

In het wetsvoorstel is overigens opgenomen dat het 2%-tarief niet geldt voor verkrijging van economische eigendom, zelfs als aan alle hiervoor genoemde voorwaarden is voldaan. Het tarief is dan altijd 8%.

Losse aanhorigheden
De latere verkrijging van bijvoorbeeld een strookje grond grenzend aan de woning is na de wijziging belast met 8% overdrachtsbelasting.

Wanneer geldt het tarief van 0% (de startersvrijstelling woning)
Om in aanmerking te komen voor deze vrijstelling moet aan de volgende voorwaarden worden voldaan:

• er moet worden voldaan aan de voorwaarden voor het 2%-tarief;
• de verkrijger is 18 jaar of ouder en jonger dan 35 jaar;
• de verkrijger heeft niet eerder gebruik gemaakt van deze vrijstelling.

Per verkrijger zal moeten worden beoordeeld of van de startersvrijstelling gebruik gemaakt kan worden. Het 0%-tarief geldt niet bij vakantiewoningen en evenmin bij een economische eigendomsoverdracht.

Tips
Vanwege de aanstaande wijzigingen geven wij je graag een paar tips hoe jij overdrachtsbelasting kunt besparen.

• laat de levering van onroerende zaken die vanaf volgend jaar voor 8% overgaan, plaatsvinden vóór 1 januari 2021 zo nodig met een "Groninger-akte". Met zo’n akte wordt er in 2020 gepasseerd, maar later (in 2021) betaald. Indien er niet op tijd wordt betaald, gaat de eigendom terug naar de verkoper;
• ben terughoudend met een sleutelverklaring. Bij zo’n verklaring gaat het risico van de woning over op de koper, ook al blijft de verkoper nog de juridische eigenaar. Een sleutelverklaring is daarom een levering van de economische eigendom en is belast met 8%;
• voldoe je aan de voorwaarden voor de startersvrijstelling, laat de levering dan plaatsvinden ná 1 januari 2021;
• laat de levering van losse aanhorigheden plaatsvinden vóór 1 januari 2021.

Overigens
Hoewel de voorgestelde differentiatie van de overdachtsbelasting voor de starter sympathiek oogt, zorgt het voorstel voor veel onrust op de vastgoedmarkt. Prijzen lijken op de krappe markt te stijgen nu sommige kopers 2% meer kunnen betalen. Rendementen van beleggers komen onder druk te staan. Zij zullen huren moeten verhogen of moeten afwaarderen. Vastgoedfinanciers kunnen die waardedaling als een verhoogd risico gaan zien en hun rente gaan verhogen. Dan zal het transactievolume afnemen en zullen de gevolgen voor de overheid ook negatief zien.

Kom nu in actie
Wacht dus niet tot het te laat is of wacht juist wel voor het te laat is. Kom langs of bel ons. Bel voor het maken van een afspraak voor een bespreking op kantoor of voor een video-call met +31 (0)10 44 53 777. Wij zien ernaar uit om je te mogen begroeten.